生前贈与された不動産の売却ポイントと贈与税の注意点を解説！

生前贈与とは？不動産の生前贈与の基本

生前贈与の概要

生前贈与とは、親や祖父母が生きている間に子や孫へ財産を譲ることを指します。
特に不動産は、相続時のトラブルを回避するために生前贈与が活用されることが多いです。

生前贈与の目的
・相続税対策
・親族間での財産分配の明確化
・早期に財産を活用するため

生前贈与の方法
・現金や土地、建物を直接贈与
・法律に基づく手続きを行い、登記変更を実施

生前贈与と相続の違い

生前贈与と相続は似ているようで、税制面や手続き面で大きく異なります。

生前贈与の注意点

・贈与税が高額になる可能性
年間110万円を超える贈与には贈与税がかかるため、大きな不動産の贈与には十分な計画が必要です。

・相続時の特例を考慮する
生前贈与を受けた場合、相続発生時に「相続税精算課税制度」や「特定贈与財産」として相続税の対象になる場合があるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

不動産売却時にかかる税金（贈与税・譲渡所得税）

不動産を生前贈与で取得し、その後売却する場合、複数の税金が発生するため、それぞれの内容をしっかり理解しておきましょう。

2.1 贈与税の計算方法

・年間110万円以下の贈与なら非課税

・110万円を超えると贈与税が発生

贈与税の税率は累進課税方式が適用され、贈与額が大きいほど税率が高くなります。

この表は、一般贈与財産（20歳以上の者が受贈者となる場合）の税率を基に作成しています。
税額は、「（贈与額 × 税率）- 控除額」 で計算されます。

譲渡所得税の計算方法

生前贈与された不動産を売却した場合、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得 = 売却価格 – 取得費（購入時の価格） – 諸経費

譲渡所得が発生すると、以下の税金が課税されます。

生前贈与の税負担を軽減する方法

・相続時精算課税制度の利用
60歳以上の親または祖父母から20歳以上の子・孫へ贈与する場合、2,500万円まで贈与税が非課税になります。

・3000万円の特別控除の適用
不動産売却時には、条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用され、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。

生前贈与した不動産を売却するメリットとデメリット

生前贈与を受けた不動産を売却する場合、いくつかのメリットとデメリットが考えられます。
これらを理解したうえで、適切な売却判断を下すことが重要です。

生前贈与した不動産を売却するメリット

① 相続トラブルを回避できる
生前贈与を活用することで、相続発生時に家族間での遺産争いを防ぐことができます。
贈与者（親や祖父母）が生前に財産の分配を決めることで、相続人同士のトラブルを回避しやすくなります。

② 早期に資産を活用できる
生前贈与を受けた不動産を売却することで、現金化し、さまざまな目的に活用できます。
たとえば、以下のような用途に使用可能です。

・新たな住居の購入資金
・教育資金や事業資金への活用
・老後資金としての備え

③ 贈与税の特例を活用できる
生前贈与には、贈与税を軽減する特例があります。
たとえば、「相続時精算課税制度」を利用することで、贈与時点での贈与税負担を抑えながら、不動産の名義を早めに移転できます。

④ 3,000万円の特別控除が適用できる
一定の条件を満たせば、不動産売却時に3,000万円の特別控除を適用し、譲渡所得税を軽減できます。

適用条件
・自己の居住用不動産であること（居住期間が1年以上）
・過去に3,000万円の特別控除を利用していないこと

生前贈与した不動産を売却するデメリット

① 贈与税の負担が重い場合がある
生前贈与による不動産取得には贈与税が課されます。
特に、高額な不動産を贈与された場合、贈与税率が最大55%に達する可能性があり、相続税よりも負担が大きくなることがあります。

② 売却時の譲渡所得税が高くなる可能性
生前贈与を受けた不動産を売却する際、「取得費」が不明瞭になることがあります。

・親が数十年前に取得した不動産を贈与した場合
→ 取得時の価格が低く、譲渡所得が高額になる可能性がある。

・取得費が不明な場合、概算取得費を適用
→ 売却価格の5%しか取得費として認められないため、課税額が増える。

③ 相続発生から3年以内の贈与は相続税の対象となる
生前贈与を受けた不動産を売却しても、贈与者がその後3年以内に亡くなった場合、贈与財産は相続税の課税対象となります。
・3年以内の贈与財産は相続財産とみなされる
・贈与税を払っていても、追加で相続税が課税される可能性

※2023年の改正により、2024年1月1日以降に行われた生前贈与は「7年ルール」が適用されます。
税理士等に相談して確認しましょう。

④ 住宅ローン控除を利用できない
生前贈与で取得した不動産は、住宅ローンを組むことが難しく、住宅ローン控除の適用対象外となることが多いです。

・住宅ローン減税が利用できないため、税制上の優遇措置が少ない
・資金調達の選択肢が限られる

不動産を贈与する際の手続きと売却時の流れ

不動産の生前贈与を成功させるためには、適切な手続きと売却時の流れを理解することが不可欠です。
ここでは、具体的な手続きのステップを詳しく解説します。

不動産を贈与する際の手続き

不動産を生前贈与する場合、以下のような手続きを経る必要があります。

① 贈与契約書の作成
・生前贈与は口頭での約束ではなく、贈与契約書を作成することが重要です。
・贈与契約書には、以下の内容を明記する必要があります。
　✔ 贈与者（親や祖父母）と受贈者（子や孫）の氏名
　✔ 贈与する不動産の所在地・面積・登記情報
　✔ 贈与の時期と方法

② 不動産登記の変更
贈与契約を結んだ後、法務局で不動産の登記名義を変更する必要があります。

必要書類
・ 登記申請書
・贈与契約書
・ 贈与者の印鑑証明書
・受贈者の住民票
・登記識別情報（旧名義人の登記済証）

③ 贈与税の申告と納税
・贈与税は、翌年の2月1日～3月15日までに申告・納税が必要です。
・相続時精算課税制度を利用する場合は、税務署に申請を行い、非課税枠を適用します。

④ 不動産取得税の支払い
・生前贈与を受けた場合、不動産取得税が発生します。
・不動産の評価額に応じて税率3%（住宅用地）または4%（非住宅用地）が課税されます。

生前贈与された不動産を売却する流れ

生前贈与を受けた不動産を売却する際には、通常の不動産売却と同じ流れを踏みますが、税務上のポイントに注意する必要があります。

① 不動産査定を依頼
・不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を決定します。
・贈与された不動産の場合、取得費（購入時の価格）が不明確なケースが多いため、事前に調査しておくことが重要です。

② 媒介契約を締結
・不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。
・繁忙期（3月～4月、9月～11月）を狙うことで、売却の成功率を高めることができます。

③ 内覧対応と価格交渉
・生前贈与された不動産は、居住中の場合もあるため、内覧時の対応が重要になります。
・価格交渉の際は、贈与税・譲渡所得税などの税金を考慮し、最低希望価格を設定しておきましょう。

④ 売買契約の締結
・購入希望者が見つかったら、売買契約を締結します。
・手付金の受領、契約内容の確認を慎重に行いましょう。

⑤ 決済・引き渡し
・売却代金を受け取り、不動産の引き渡しを完了させます。
・必要に応じて、司法書士を通じて登記手続きを進めます。

⑥ 譲渡所得税の申告と納税
・売却益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税を申告・納税する必要があります。
・取得費が不明な場合、売却価格の5%が取得費として認められるため、税額が高くなる可能性があります。

税金対策と特例を活用する方法

生前贈与された不動産を売却する際、税負担を軽減するために活用できる特例がいくつかあります。

相続時精算課税制度を活用する

・2,500万円までの贈与については、相続時に相続財産と合算し、贈与税を免除する制度。
・相続発生後に相続税を支払う形になるため、贈与時の税負担を軽減できる。

3,000万円の特別控除を適用する

この特例を活用すれば、譲渡所得の課税対象額を3,000万円分減額できる。

・適用条件
　✔ 売却する不動産が本人の居住用であること
　✔ 相続開始から3年10ヶ月以内に売却すること
　✔ 過去に同じ特例を適用していないこと

長期譲渡所得の適用を受ける

・生前贈与された不動産を5年以上所有してから売却すると、譲渡所得税率が短期譲渡（39.63%）から長期譲渡（20.315%）に軽減される。
・売却時期を調整することで、大幅な節税が可能になる。

生前贈与された不動産売却に関するよくある質問（Q&A）

Q1. 生前贈与された不動産をすぐに売却できますか？
A. はい、生前贈与された不動産は、登記手続きが完了すればすぐに売却可能です。
ただし、贈与から3年（贈与の時期によっては7年）以内に売却すると相続税の対象となる可能性があるため、税務上の影響を確認することが重要です。

Q2. 生前贈与と相続ではどちらが不動産売却に有利ですか？
A. 相続の方が有利な場合が多いです。
生前贈与では贈与税が高額になる可能性がある一方、相続の場合は相続税の特例を活用できるため、節税効果が期待できます。
ただし、相続発生時にトラブルを防ぐために生前贈与を選ぶケースもあります。

Q3. 生前贈与された不動産の取得費が不明な場合、どのように計算しますか？
A. 取得費が分からない場合、税務上は売却価格の5%を取得費として計算します。
これでは課税額が大きくなるため、購入時の契約書や領収書をできる限り保管し、取得費を正確に算出することをおすすめします。

Q4. 贈与税と譲渡所得税は両方とも支払わなければならないのですか？
A. はい、原則として贈与税と譲渡所得税は別々に課税されます。
贈与時に贈与税を支払い、その後、売却時には譲渡所得税が発生します。
ただし、相続時精算課税制度などの特例を活用すれば、贈与税を軽減することが可能です。

Q5. 相続時精算課税制度を使った場合、売却時の税金に影響はありますか？
A. はい、影響があります。
この制度を利用すると、不動産の取得費は被相続人（贈与者）が購入した際の価格を引き継ぐため、取得費を明確にできるメリットがあります。
ただし、贈与時点で相続税の対象財産として扱われるため、相続時の税務処理に注意が必要です。

Q6. 3,000万円の特別控除は生前贈与された不動産の売却にも適用できますか？
A. 条件を満たせば適用可能です。たとえば、売却する不動産が居住用であること、売却時に所有者が住んでいたことなどが求められます。
詳細な適用条件は税理士に確認することをおすすめします。

Q7. 生前贈与の手続きは自分でできますか？
A. 可能ですが、登記や税務申告が必要なため、司法書士や税理士のサポートを受けるのが一般的です。
特に税金面での最適な方法を選択するために、専門家に相談することをおすすめします。

Q8. 生前贈与の不動産売却時に注意すべきことは？
A.以下の注意点になります。
✔ 贈与税と譲渡所得税の課税に注意する
✔ 3年以内の贈与は相続税の対象になる可能性がある
✔ 取得費が不明な場合、税負担が大きくなる
✔ 不動産価格の相場を事前に確認し、適正価格で売却する

まとめ

生前贈与された不動産を売却する際には、税金の負担や法律的な手続きを正しく理解することが不可欠です。

ポイント
・生前贈与と相続の違いを理解する（相続の方が税負担が少ない場合が多い）
・贈与税・譲渡所得税・相続税の影響を事前に確認する
・3,000万円の特別控除や相続時精算課税制度を活用して節税を検討する
・売却時の取得費を正確に把握し、課税額を最小限に抑える
・不動産の適正価格を把握し、繁忙期を狙って売却する

生前贈与は相続対策として有効ですが、税制の影響が大きいため、事前に計画的な準備を行うことが成功の鍵となります。

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